La gestione delle morosità è uno degli aspetti più delicati dell’amministrazione condominiale. Quando uno o più condomini non versano regolarmente le quote, infatti, il problema non riguarda soltanto il singolo debitore: la mancanza di liquidità può rendere difficile il pagamento dei fornitori e compromettere il regolare funzionamento dei servizi comuni.

Per questo motivo il recupero delle quote condominiali non rappresenta una semplice facoltà dell’amministratore, ma costituisce uno dei suoi precisi obblighi.

Quali sono gli obblighi dell’amministratore?

L’art. 1129, comma 9, c.c. stabilisce inoltre che, salvo espressa dispensa dell’assemblea, l’amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

L’amministratore non può quindi limitarsi a registrare contabilmente la morosità, lasciando che il debito aumenti nel corso degli anni, ma deve attivarsi concretamente per il suo recupero.

Come si recuperano le quote condominiali?

La legge mette a disposizione dell’amministratore uno strumento particolarmente efficace.

Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere nei confronti del condomino moroso un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza necessità di una preventiva autorizzazione assembleare.

Ciò consente al condominio, quando ne ricorrono i presupposti, di agire rapidamente nei confronti del debitore evitando che la morosità continui ad aumentare.

Prima dell’azione giudiziaria è inoltre importante che l’attività di recupero sia documentata attraverso solleciti e formali messe in mora.

Cosa accade se l’amministratore non agisce?

La mancata attivazione dell’amministratore può assumere particolare rilevanza quando l’inerzia si protrae nel tempo e determina un danno per il condominio.

La giurisprudenza ha più volte evidenziato che la riscossione dei contributi e l’attivazione delle procedure necessarie al recupero delle morosità rientrano tra i compiti propri dell’amministratore.

Anche le decisioni più recenti confermano questo orientamento: l’amministratore deve dimostrare di essersi concretamente attivato e non può giustificare la propria inerzia con la semplice presenza di una situazione di diffusa morosità all’interno del condominio.

Il mancato recupero può quindi determinare una responsabilità dell’amministratore quando dalla sua condotta derivi un effettivo pregiudizio per il condominio.

Quando l’amministratore può essere responsabile?

Il semplice mancato pagamento da parte di un condomino non significa automaticamente che l’amministratore debba rispondere personalmente delle somme non riscosse.

Occorre verificare, caso per caso:

• se l’amministratore si sia attivato tempestivamente;
• quali iniziative abbia intrapreso nei confronti del moroso;
• se il credito fosse concretamente recuperabile;
• se il ritardo abbia determinato un danno per il condominio.

La responsabilità può assumere particolare rilievo, ad esempio, quando l’inerzia abbia consentito alla morosità di aumentare considerevolmente oppure abbia contribuito a rendere più difficile il successivo recupero del credito.

Perché è importante controllare costantemente la cassa?

Un efficace recupero delle morosità comincia prima dell’azione giudiziaria.

È fondamentale che l’amministratore disponga di una contabilità costantemente aggiornata, in modo da individuare tempestivamente i mancati pagamenti e intervenire prima che il debito raggiunga importi rilevanti.

Attendere la predisposizione del rendiconto annuale per verificare la posizione dei singoli condomini può significare accorgersi della morosità quando questa si è già accumulata per diversi mesi.

Un controllo periodico dei versamenti consente invece di intervenire tempestivamente e di tutelare la liquidità necessaria al regolare funzionamento del condominio.

Il metodo dello Studio MMV nella gestione delle morosità

Nella gestione dei condomini amministrati abbiamo sviluppato procedure consolidate per evitare che le morosità vengano trascurate o affrontate soltanto quando hanno raggiunto importi considerevoli.

Il primo strumento è il bilanciamento settimanale della cassa condominiale, che consente di verificare costantemente i versamenti e individuare rapidamente eventuali insoluti.

In caso di mancato pagamento, procediamo con solleciti e formale messa in mora, monitorando l’evoluzione della posizione debitoria e intervenendo nel rispetto dei termini previsti dalla legge.

Quando la morosità supera una soglia prestabilita, e sussistono i presupposti necessari, la posizione viene avviata al recupero giudiziale mediante ricorso per decreto ingiuntivo.

L’integrazione tra gestione amministrativa e assistenza legale permette allo Studio MMV di seguire l’intero procedimento: dalla rilevazione della morosità alla messa in mora, fino all’eventuale fase giudiziale ed esecutiva.

Una gestione tempestiva dei crediti condominiali consente di tutelare la liquidità del condominio, garantire il regolare pagamento dei fornitori ed evitare che l’inadempimento di alcuni condomini finisca per gravare sull’intera collettività condominiale.